Если вы приняли решение купить квартиру в новостройке , вам предстоит очень ответственная задача – найти надежного застройщика. Как выбрать застройщика? На какие факторы необходимо обратить особое внимание? Как не растеряться в потоке рекламной информации и сделать правильный выбор новостройки? Об этом мы расскажем в нашем материале.

Если говорить о рисках при покупке первичного жилья, то их можно сгруппировать по четырем категориям:

  • недострой (долгострой);
  • технологические ошибки и недоделки;
  • несоответствия построенного дома ожиданиям покупателя;
  • юридические риски, связанные с двойными продажами;
  • неисполнение гарантийных обязательств застройщиком.

Правильный выбор застройщика обеспечивает покупателю новостройки максимальное снижение всех перечисленных рисков, которые, кстати, компенсируются ценовым дисконтом.

Перед выбором застройщика крайне желательно собрать всю доступную о нем информацию. Первым источником такой информации является сайт застройщика. Не рекомендуем особенно доверять разделам типа «СМИ о нас» или «Отзывы» — они не всегда реально отображают ситуацию. Гораздо полезнее в этом плане будет провести собственное расследование. Пошаговая инструкция:

СМОТРИМ ДОКУМЕНТЫ.

1. Проектная декларация, которая содержит основную информацию об объекте. На что обратить внимание: общее количество квартир и количество квартир по количеству комнат, технология строительства (несущий каркас, какие материалы в качестве используются для внешних стен, перегородок), тип отопления, внутренняя отделка квартир, благоустройство, сроки строительства. Чем больше информации в проектной декларации и чем она подробнее, тем лучше. Значит застройщик от Вас ничего не скрывает и готов будет нести ответственность за несоответствие параметров дома заявленным в декларации.

2. Разрешение на строительство и сроки его действия.

3. Документы, подтверждающие право на земельный участок: договор аренды или свидетельство на право собственности. Обязательно обратите на разрешенный вид использования участка - должно быть прописано "строительство многоквартирного дома".

4. Отчеты о финансовой деятельности: они обычно публикуются в виде изменений к Проектной декларации. Желательно ознакомиться со всеми, чтобы видеть динамику финансового положения Застройщика.

5. Где застрахована ответственность Застройщика: это должна быть крупная страховая компания из числа аккредитованных Центробанком. С перечнем этих компаний можно ознакомиться на сайте ЦБ.

Пример открытой и подробно предоставленной информации о жилом комплексе "Крылья"

ВАЖНО!!!

Среди Застройщиков сегодня широко распространена практика регистрации множества ООО под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным "брендом", но в проектных декларациях значатся разные компании.  Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10'000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

 

ИЗУЧАЕМ ОПЫТ.

1. Какие объекты уже построил застройщик, обещанные и реальные сроки их сдачи, неплохо было бы посетить эти объекты и сравнить обещания с реальностью;

2. Собираем отзывы жильцов построенных домов. Это можно сделать непосредственно при посещении построенного объекта или в соцсетях - группах жильцов построенных домов. Эти люди в деталях поведают Вам о том, как строился их дом, какие недостатки были обнаружены и самое главное - они расскажут об отношении Застройщика к жильцам. Строительства без недочётов практически не бывает, поэтому очень важно знать, как Застройщик реагировал на жалобы и насколько быстро он их решал.

3. Проконсультируйтесь со специалистами области: строителями или риэлторами; вторые, как правило, обладают огромным количеством информации о всех новостройках города.

ВАЖНО: при общении с собственниками уже построенных Застройщиком квартир, обязательно поинтересуйтесь размером коммунальных платежей. Бывали случаи, когда низкая цена за квартиру окупалась Застройщиком за счет высоких коммунальных платежей.

 

НАБЛЮДАЕМ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ.

Если на сайте застройщика публикуется информация о темпах ведения строительных работ на его объектах – это большой плюс. Этим компания показывает, что все рабочие процессы имеют хорошо отлаженные механизмы, и шансы, что ваш дом будет достроен вовремя, повышаются.

Хороший признак, если на стройплощадке жилого комплекса ведется видеонаблюдение, и данные с камер доступны покупателям в режиме онлайн на сайте. Темпы строительства - важный показатель деятельности Застройщика, поэтому тщательно изучите отчеты со стройплощадки за весь период. Правда, не забывайте о том, что у разных технологий - разная скорость строительства. То, что панельный дом строится быстрее кирпичного, вовсе не значит, что застройщик панели лучше застройщика кирпичного дома.

По скорости строительства различные типы домов распределяются следующим образом (средний 10 этажный дом площадью 10000 кв.м.):

Тип дома

панельный

цельно-монолитный

каркасно-монолитный

кирпичный

Срок строительства, мес.

8,5

11

13

14

Естественно, цифры усредненные и могут различаться в зависимости от сложности и качества дома.

ВАЖНО: уменьшение сроков строительства не всегда хорошо. В ряде случаев высокие темпы стройки могут указывать на нарушение технологии строительства.

 

СКАЖИ МНЕ, КТО ТВОЙ ДРУГ И Я СКАЖУ - КТО ТЫ.

Важным показателем надежности застройщика и серьезной гарантией выполнения им всех взятых на себя обязательств перед покупателем являются его крупнейшие партнеры. Если застройщика кредитуют солидные банки с хорошей репутацией, либо есть инвестор, вкладывающий средства в строительство – это, несомненно, говорит о степени его благонадежности, ведь сегодня серьезные инвесторы проводят скрупулезную проверку застройщика до того, как вложить в него средства.

Банки могут участвовать не только в финансировании проектов девелопера, но и быть ипотечным кредитором для желающих приобрести квадратные метры в строящемся доме. В этих случаях банк получает в залог квартиры, а значит, предварительно провел проверку финансовой благонадежности компании-застройщика.

СХЕМЫ РАБОТЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ.

Сегодня застройщики используют несколько разновидностей договора при продаже квартир в строящихся домах. Сами распространенными сегодня являются:

  • Договор долевого участия (ДДУ);
  • Жилищно-накопительный (ЖНК) и Жилищно-строительный кооперативы (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи либо долевого участия.

Необходимо выяснить, какой договор предлагает заинтересовавший вас застройщик. С позиции покупателя наиболее надежным и безопасным является первый тип договора из списка выше – ДДУ. Он имеет четко регламентированную ФЗ-214 схему. Подписание ДДУ накладывает на компанию-застройщика обязательства, нарушение которых влечет большие штрафы и серьезные последствия.

Основные достоинства ДДУ: 

  • в его основе – четкая законодательная база, регулирующая как условия привлечения средств дольщиков, так и ответственность застройщика.
  • покупатель в данном случае не считается коммерческим партнером застройщика, имеет более привилегированное положение и обеспечен особыми условиями, снижающими риски;
  • ДДУ может заключаться только при наличии у застройщика прав собственности или прав на долгосрочную аренду земельного участка. Это снижает риски мошенничества с привлеченными деньгами, взятыми на строительство мифических жилищных комплексов;
  • Договор долевого участия обязан пройти государственную регистрацию, а значит, исключается риск двойной продажи одной квартиры.

 ЖСК и ЖНК являются еще одной весьма распространенной формой финансирования строительства. Требования в этих случаях к застройщику со стороны закона мене жесткие, если сравнивать с ДДУ, и позволяют использовать средства дольщиков и пайщиков до получения разрешительных документов, буквально – на стадии котлована. Риски покупателей здесь велики, поскольку они не защищены от двойной продажи, а также в таких договорах нет четких сроков окончания строительства.

Проверка застройщика и выяснение максимально полной информации о нем более чем оправдана – вы доверяете ему свои финансы, и должны иметь уверенность в том, что они будут использованы по назначению, а результатом подписания договора с застройщиком будет заселение в новую квартиру в установленные сроки. Надеемся, теперь вы знаете ответ на вопрос о том, как выбрать надежного застройщика, а если у вас остались вопросы или вы нуждаетесь в помощи, мы всегда готовы вам помочь в решении любых вопросов.

 

Обсудить эту статью и задать интересующий Вас вопрос Вы можете в нашей группе Вконтакте

 

С уважением, экипаж жилого комплекса "Крылья".

дом-крылья.рф

 

ВНИМАНИЕ! ДАННЫЙ МАТЕРИАЛ ОХРАНЯЕТСЯ АВТОРСКИМ ПРАВОМ.

КОПИРОВАНИЕ, РАЗМНОЖЕНИЕ, РАСПРОСТРАНЕНИЕ, ПЕРЕПЕЧАТКА (ЦЕЛИКОМ ИЛИ ЧАСТИЧНО), ИЛИ ИНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МАТЕРИАЛА ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО С ПИСЬМЕННОГО РАЗРЕШЕНИЯ АВТОРА И С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКА.
ЛЮБОЕ НАРУШЕНИЕ ПРАВ АВТОРА БУДЕТ ПРЕСЛЕДОВАТЬСЯ НА ОСНОВЕ РОССИЙСКОГО И МЕЖДУНАРОДНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.